Promoteur immobilier résidentiel d'Ivano-Frankivsk blago se lance dans un nouveau segment : en octobre, l'entreprise a démarré la construction de son premier aparthôtel, Son Daven. La première phase à Yaremche devrait ouvrir d'ici la fin de 2027, la seconde suivant en 2028. D'autres promoteurs entrent aussi sur le marché de Yaremche, profitant de nouvelles opportunités.

D'ici 2028, blago prévoit de lancer son premier aparthôtel Son Daven, selon la page Facebook du projet. L'hôtel comprendra deux sections d'environ 300 unités, qui seront vendues à des investisseurs privés.

Blago a été inclus en 2024 dans le classement de Les plus grands promoteurs résidentiels d'Ukraine par LUN et Forbes Ukraine. L'an dernier, l'entreprise d'Ivano-Frankivsk a livré 2 954 appartements, se classant deuxième derrière Intergal-Bud.

Pour son premier hôtel, blago a choisi Yaremche, située à 35 km de la plus grande station de ski, Bukovel. Ils ne sont pas les seuls : Sensar Development prépare son deuxième aparthôtel à Yaremche, Smart Well, tandis que son premier projet, Smart Hill, est actuellement en cours de finition intérieure.

Pourquoi les promoteurs ont-ils choisi Yaremche ?

Un pôle touristique autosuffisant

« La plupart des hôtels de Yaremche sont soit bon marché, soit obsolètes », déclare Yuriy Hladkyi, fondateur de l'agence de marketing de marque Raisin et cofondateur de la ville de montagne Kryla Karpaty par Edem. Son agence a conçu le marketing et l'identité de marque de Son Daven.

« Pour blago, c'est l'occasion de se faire connaître ; jusqu'ici, ils construisaient surtout de l'immobilier résidentiel »

— explique Hladkyi.

L'aparthôtel Son Daven comprendra deux bâtiments de neuf étages avec 304 appartements, de 37 m² à 105 m², selon LUN. Le projet se situe rue Ivana Petrasha, l'artère principale de la zone touristique de Yaremche. L'architecture associe style moderne et motifs houtsouls, avec parking souterrain et espaces de détente, selon la description du projet. Blago a refusé de commenter.

Le coût de construction des aparthôtels trois étoiles commence à environ 1 700 $ le m², à 2 000 $ pour quatre étoiles et à 2 300 $ pour cinq étoiles, design, construction, finitions intérieures, mobilier et équipement complets inclus, explique Volodymyr Kolos, associé gérant de CCG Development.

« L'écart de coût entre les catégories d'étoiles est d'environ 20 à 30 % ou plus, selon le concept et l'offre de services »

— ajoute-t-il.

« C'est une porte d'entrée logistique vers la région et un pôle touristique autosuffisant à la demande stable chez les Ukrainiens », explique Mark Marchenko, PDG et fondateur de Sensar Development. Avant la guerre, les hôtels de la ville avaient une saisonnalité marquée : 80 à 90 % d'occupation de décembre à mars, et environ 30 % en été. La fermeture des frontières et l'occupation des zones côtières ont redirigé les touristes vers les destinations de montagne du pays.

« Ainsi, la saison estivale 2025 à Yaremche a affiché une occupation hôtelière allant jusqu'à 90 %, tandis que l'hiver reste stable à 70–80 % »

— ajoute Marchenko.

Durant les 2 premiers mois et demi de l'été 2025, plus de 54 000 visiteurs sont venus à Yaremche, selon l'Agence nationale de développement du tourisme, qui cite les données d'Ukrzaliznytsia. Sur la même période, environ 52 500 passagers se sont rendus à Bukovel.

Taxes de séjour à Polianytsia et à Yaremche

L' Communautés de Polianytsia et de Yaremche sont en tête d'Ivano-Frankivsk pour les recettes de la taxe de séjour. De Du 1er janvier au 1er décembre 2025, la communauté de Polianytsia a payé 32 millions UAH de taxes de séjour. La communauté comprend sept villages et localités, dont Polianytsia, où se trouve Bukovel.

À qui s'adressent les hôtels ?

Yaremche séduit ceux qui ne veulent pas aller directement à Bukovel mais apprécient la région, explique Hladkyi. Un autre groupe est composé de voyageurs qui n'ont pas trouvé d'hébergement adapté à Bukovel, surtout en haute saison.

Seulement 50 % des visiteurs de Bukovel font du ski, affirme Marchenko de Sensar. Les entreprises ciblent les deux types de touristes.

D'autres promoteurs entrent sur ce nouveau créneau.

Marché en (non) surchauffe

« L'exemple de blago n'est pas isolé ; il s'inscrit dans une tendance plus large »,

— déclare Rostyslav Khoma, responsable du conseil immobilier chez EY Ukraine.

Le financement de ces projets est similaire à celui de la construction résidentielle et, par rapport aux hôtels traditionnels, l'économie est meilleure : part de fonds propres du promoteur plus faible et retour sur investissement plus rapide. « Les aparthôtels d'investissement se construisent là où les projets résidentiels ne sont pas possibles, ou dans les régions touristiques », ajoute-t-il.

Parmi les promoteurs qui construisent déjà des aparthôtels figurent LEV Development, Sensar Development, Prostir, Perfect Group, Perspektyva, Arena Invest, Greenwood Development, Kontakt-Invest, Halytska Budivelna Hildiya, Kovcheg, Saga Development et BGV Development, selon EY.

Saga Development, détenue par Andriy Vavrysh, et BGV Development, détenue par Hennadiy Butkevych, ouvriront l'aparthôtel Circle au sein du complexe résidentiel Boston Creative House à Kyiv. L'hôtel de 380 unités devrait ouvrir en 2027.

Pourquoi ce créneau ?

« Dans les segments des appartements et des hôtels, la dynamique des revenus et les marges globales sont meilleures que dans le résidentiel traditionnel »

— déclare Vavrysh.

Cinq projets d'investissement sont prévus à Yaremche : des résidences avec appartements et aparthôtels, selon les données de LUN. À Polianytsia, plus de 30. Au total, l'Ukraine compte plus de 100 projets d'investissement avec appartements ou chalets.

Les prix démarrent à 1 860 $ le m² à Smart Hill à Yaremche, 2 720 $ à Circle à Kyiv et à partir de 3 800 $ à Son Daven à Yaremche, d'après LUN. À Yaremche, cinq projets d'investissement — résidences avec appartements et aparthôtels — sont prévus, selon les données de LUN. À Polianytsia, il y a plus de 30 projets. Dans toute l'Ukraine, il y a plus de 100 projets d'investissement avec appartements ou chalets. Les prix démarrent à 1 860 $/m² à Smart Hill (Yaremche), 2 720 $/m² à Circle (Kyiv) et 3 800 $/m² à Son Daven (Yaremche), selon LUN.

« Certains aparthôtels ne sont pas pleinement fonctionnels »

— déclare Anastasiya Fedirko, responsable du conseil immobilier chez EY Ukraine. Parfois, un aparthôtel est un immeuble résidentiel sans infrastructure hôtelière, sans finition des appartements, sans offre de services ni gestion opérationnelle. Les véritables aparthôtels d'investissement avec des exploitants professionnels, des services standardisés et des modèles de rentabilité en location courte durée représentent encore une petite part du marché. « Il n'y a donc pas de surchauffe du marché », conclut Fedirko.

Informations précisées après publication auprès des promoteurs de Smart Hill et Smart House.